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最近几年，房地产行业仍然风行项目合作。一方面，合作可以有效地减少土地与项目成本，同时，每家房企都可以对冲部分风险。用怎样的权益占到比来运营项目，是一个房地产企业的策略自由选择问题。“在地价低企时，自由选择合作承担风险，在土地市场经常出现机会时，就可以减少权益比例。

目前显然，今年土地市场显著比之前降温很多，我们预计先前市场将经常出现适合的拿地窗口期。因此，我们今年将增大土地权益占到比，减少我们的收益。”旭辉控股集团（0884.HK，下称“旭辉”）副总裁兼财务中心总经理杨欣在7月19日的一个电话会议上回应。

旭辉在业内的合作颇多，根据第一财经记者不几乎辨别找到，还包括五谷丰登、恒基、华夏幸福、雅居乐、美的置业、宝龙、中骏、陕西建工、圆通、鲁商集团等企业都是旭辉的战略合作伙伴。适当的，旭辉的土地实际权益占比在50%左右的比例。

而这一点，旭辉也受到外界的批评。2015年–2017年，旭辉的合约销售金额为302.1亿元、530亿元和1040亿元，当中权益销售金额为201亿元、292亿元和550亿元，占有合约销售额的比重则分别为66%、55%和53%，大幅上升。

同时，权益销售额的快速增长为24%，45%，88%，与其合约销售金额的增长速度基本维持实时。而参照其他房企，大部分权益销售金额在70%以上的水平。

一般而言，参照一个公司的实际规模，不会从流量金额和实际权益金额展开考量，因此外界指出旭辉并没实际那么大的规模。“目前企业的规模发展有三个路径，第一是减少财务杠杆，也就是提升负债，第二是减少经营杠杆，也就是减缓周转，第三是减少合作杠杆，也就是通过权益合作策画提升规模。”杨欣告诉他记者。

杨欣指出，负债比例提升不会阻塞风险，因此负债一定有边界，而周转速度到了一定时候也不会有边界。因此，要提升规模最差的杠杆就是增大合作杠杆，这样就可以用较少的资金来撬动更大的规模。

旭辉2017年年报表明，旭辉2017年净负债比率50.9%，2017年平均融资成本为5.2%。这两个指标，皆高于同类房企。杨欣回应，目前旭辉对于清净负债率的内部预警线是75%，警戒线85%，财务杠杆虽然还有空间，但是依旧会有边界。

因此，要更加较慢的发展，必须强化合作。“合作不仅可以集中风险，还可以强化队伍的磨练，旭辉虽然权益销售没千亿，但是策画早已有了千亿的策画能力。此外，合作策画还可以缴纳管理费用、品牌费用、营销费用，可以带给额外的财务报酬。

”杨欣说道。从考核看，旭辉推崇ROE（自有资金回报率），合作可以增加自有现金投放，提升自有资金的回报率。

wind数据表明，旭辉2015、2016、2017年ROE分别为18.20%、20.19%、26.91%，呈现出大幅下跌。不过，合作也将带给交流管理的更好挑战，多家公司合作意味著每家对节奏做到不一样，也将增大管理成本。比如旭辉再行合肥的项目旭辉西子曼城合作方超过4家，重庆西永的万云府，项目就有还包括中骏、美的、金科、中南等房企，这也间接减少了交流可玩性。强化合作的好比旭辉一家。

此前，禹洲地产（1124.HK）就通过在武汉同沿海家园合作，先前更进一步在深圳进行合作，转入深圳市场。此外，刚在港上市的弘阳地产（1996.HK）目前已同百强房企的45家企业有有所不同项目的合作。易居企业集团CEO丁祖昱则指出，在目前的简单竞争下，合作可以让房企优势互补，并有效地减少经营风险。

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